[摘要] 今年从2018年的“稳妥”变为2019年的“稳步”的新提法或许意味着房地产税推进时间表的逐步清晰化。
交易心理学有句名箴言，预期比落实更让人畏惧。
房地产税立法自2014年在政府工作报告被提及后，各大小媒体时不时地放出点消息，像一个“熊孩子”冷不防地蹦出来吓吓人，即使在四线城市阳江也能感受到这股“房地产税”刮起的旋风，不过，往往雷声大雨点小，久而久之有点像“狼来了”。
然而，两会之后，对于房地产税立法已再无悬念。
近日，政府工作报告起草组成员、国务院研究室副主任郭玮在国务院新闻办吹风会上表示，房地产税立法有关部门已经在有条不紊地推进。这是3月5日至15日，短短11天内官方6次提及房地产税。
回顾以往新闻，房地产税的立法在政府工作报告上屡次被提及，但表述上略微有调整。2014年房地产税立法首次被提及，政府工作报告的表述是“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”；时隔四年，2018年的政府工作报告对此独立成句，表述是“稳妥推进房地产税立法”；2019年换了个词，表述是“稳步推进房地产税立法”。
作为新的税种，房地产税的具体征税范围、征税对象、税率、推出时间等细节还是未知。不过，在业内人士看来，今年从2018年的“稳妥”变为2019年的“稳步”的新提法或许意味着房地产税推进时间表的逐步清晰化。
由于房地产税的法律草案还没有公布，众人对房地产税的定义、征税形式与范围的解读难免“各抒己见”。
全面地说，房地产税作为一个综合性概念，即一切与房地产经济运行过程中有直接联系的税收都属于房地产税，包括但不局限于：企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税等。
如果将按发生行为阶段分，则是房地产开发（土地增值税等）、房屋保有（房产税）和房屋交易阶段（个人所得税、契税等）。
不过，最近某房地产研究院副院长在接受《国际金融报》采访时指出，在十三届人大常委会立法规划中，建设、交易环节的税种，比如，契税、个人所得税等均有单独立法项目。
同时，中国国际税收研究会学术委员、理事汪蔚青也表示“未来推出的房地产税主要是把房地产保有环节的房产税和城镇土地使用税合并成一个新税种，取代两个老税种。”
如果联想到早在2011年，上海、重庆两地就已作为个人住房房产税征收的试点，那么，未来房地产税征税对象将包括个人住房是不言而喻的，其实这也是老百姓持续关注的原因所在。
因此，此文的讨论与分析房地产税的重点也是在个人住房这一保有环节，结合阳江本土的情况作出尝试性分析。
房地产税征收方向、前提条件及基本特征
“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。”3月8日，在十三届人大第二次会议上，人大常委会委员长表示。
对于一个有8.3亿人口生活在城市，其中包括有6亿户籍人口在城市里拥有或者通过租赁的方式使用住房的14亿人口大国，精心设计一套兼顾各方利益诉求的税收制度确实不是一件容易的事。
2017年，财政部在《加快建立现代财政制度》提出“立法先行、充分授权、分步推进”原则，明确了房产税征收的未来方向。
另一方面，征收房地产税可能需要三个前提条件：一是不动产统一登记（2018年统一的不动产登记信息管理基础平台已经实现联网）；二是房地产市场保持基本稳定；三是地方政府对土地财政的依赖性显著下降。
房地产税的开征有几个基本的特点：一是会设置一定的免征起点，以房产套数或人均面积，甚至税率按比例进行累进。相对于一、二线城市，阳江在人均面积的免征起点会比较高。
二是会按照房屋的评估价值来开征，这意味着房价越高的地方，征的税就越多。阳江城南当前是各大开发商角逐之地，项目如雨后春笋，遍地开花，已成为阳江房价的”引擎“，也许是房地产税重点关注对象。
三是在征收的时候以地方为主导，根据本地楼市的具体情况，来选择合适的征收税率、执行松紧程度等。有的学者提议对征税，他们认为，许多虽然陈旧，但价格昂贵，政府增加了这么多对公共设施的投入，自然会影响住房的成本和；拥有可以上好学校，会形成巨大的额外，直接影响到房价，那么纳税是正常的。阳江目前虽然没有形成价格昂贵而鲜明的”“，但各中小学师资不平衡的现象一直存在着，从完善教育资源的角度出发，也许可以借力房地产税。
房地产税的初衷
没有那一个税种会像房地产税这样充满争议与引人瞩目，为什么要征收房地产税？不少人都难免提出这样的疑问。
对于房地产税的初衷一直存在着两种说法。
坊间一直传言房地产税背后其实是“一盘大棋”，最终目的是转变地方财政的结构，并不是为了抑制房价。推出房地产税的本意，是为了缓解地方财政压力，替代即将枯竭的土地财政，从而厘清中央与地方之间的财税关系。
恒大研究院副院长夏磊曾在其报告中解释，当前，我国地方财政高度依赖土地出让收入和房地产相关税收。2016年，地方本级财政收入中，土地出让收入占比为28.6%，房地产相关税收占比为17.1%，且集中在房地产开发建设环节。
房地产税可以在一定程度上弥补地方府土地出让金的损失，通过“细水长流”的税收逐步改变“卖地求发展”的短期行为，从而建立健康的房地产市场。同时，随着减税降负成为常态，从中央到地方，财政收入无疑都将受到影响。如何寻找新的稳定税源，就成为当务之急，房地产税恰好是备选答案之一。
从这角度观察，房地产税的到来，是为地方政府开辟新的税源，并非是为降房价而来。
当然，一些学者会有不同的看法。
中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁在接受《财经》网的访问时则说，就我个人理解，人大报告中提出推进房地产税立法，应该是针对前一段时间房地产市场出现的一些问题，通过税制的改革平抑房地产的供求波动。重点是防止两个倾向，一是供需过热，二是房价过度上涨。而诱发这两个倾向的原因主要涉及到对房地产投资的过度，并涉及到人们购房的目的和动机到底是什么。
“当下人们感受到在三四线城市房地产供给过度。而在一线城市和部分二线城市房价上涨过快。对于解决房价上涨问题，方法之一是从投资需求和投机需求两个角度去遏制。征收一定的税，就有可能增加购房和持有房产的成本，一定程度上平抑购买需求。资金长期沉淀在房产上，同时持有成本在增加，会降低人们的购买欲望。同时，当购房成本足够高，高到超过了银行的利息损失和股票的损失时，资金流向会发生变化。”
房地产税对阳江的楼市有影响吗？
按照此前财政部有关负责人提出的“立法先行、充分授权、分步推进”的十二字方针，房产税肯定不会一刀切，也不会在所有城市同步推进。
充分授权，也说明了在立法通过和中央授权的前提下，将由地方政府决定税收的具体细节，包括税制细节和实施节奏。
当一二线城市渐渐进入存量房时代时，在未来的几年 里，作为四线城市的阳江还在需要继续“开疆拓土”。在"向海发展向南发展“的长远规划里，在不断扩大城市的发展空间的同时，为了提升当地的经济发展水平，如果税收不能满足日益增长的基础设施和公共建设支出，那么通过“卖地求发展”（土地出让金）来填补地方政府的财政支出亦是迫不得已，甚至是情理之中的事。毕竟，纵观中国城镇化的过程，城乡土地所有权差异、低成本拿地、高成本补偿，都是发展过程中必有之路。
故相对其它城市，阳江的房地产税将会姗姗来迟。
不少人认为房地产税在更多的时候是一种心理作用，“即将到来”比“落实”更有威力。
但无论如何，可以作这样的判断，短期内房地产税不仅影响市场预期，对阳江的楼市将有明显的影响。
因持有成本增加，随着政策进程的逐渐明晰，一些炒房者和拥有多套房的公职人员在房地产税利空的氛围下会择机抛售房子以规避缴税。另一方面，因市场供给的增加，“以价换流动性”的现象会比较普遍，部分房企会采取降价拉动销售的策略，这也会倒逼二手房持有者降低价格预期，果断抛盘。
当二手房市场的房源供给迅速增加，价格在短期内会出现比较大的波动时，投资客不再以一手新房的价格作为参照，在持房越多成本越高的的形势的威慑下，降价抛售将是最“理性”的行为，这对于楼市将会形成重压。
此外，当持有环节（房产税）提升时，交易环节（如契税、印花税等）相对下降，二手房的市场将会更加活跃。当刚需客转向二手房，投资客对新房望而却步时，短期内，新房市场的成交量将会大幅下降，对一些杠杆率较高，现金流紧逼的中小房企将加剧资金周转困难，防止资金链断裂将成为头等大事。不过，从另一角度看，房产资源由投资者向刚需方向流动，这有利于房地产市场长期健康发展和稳定。
当然，房地产税从越热到落地虽然会对房价预期产生显著影响，但是，这种影响，随着房地产税的推出而不断弱化。
因此，从中长期而言，房地产税对房价的影响，主要在持有层面，对于遏制投机炒房有一定效果。但相比而言，货币环境、土地供给制度、人口流入流出规模，在其中发挥的作用更大。
况且在中央“稳地价，稳房价，稳预期”的大方向下，房价即使偶然出现“脱缰”的现象，但最终还是要回归到“合理区间”的。即是说，房地产税将会对阳江的房价在短期内产生影响，但始终不是决定因素。例如，两会期间，当不少一、二线城市的房货利率在不断往下调整，2月二套房贷款平均利率为5.99%，已连续回落4个月的形势下，阳江的利率依然保持在6.12%左右的高位，从某种角度来说，也是促使的房价的回落的因素之一。
综合言之，房地产税对于刚需是一个重大利好，对于投资客及屯积多套房源的公职人员将是不小的打击；对于房企而言，房地产税政策将对房企短期销售产生抑制影响，一方面房地产税会倒逼房屋所有者出租或出售房产，增加市场供给；另一方面房地产税会抑制投资性购房需求。随着市场需求预期下滑，房企拿地也会相应地趋于谨慎理性，预计在未来几年房企拿地节奏会放缓，土地市场活跃度较前几年会有所下降，土地溢价率逐渐回归合理区间。
房地产税开征是大势所趋，作为楼市调控重要的长效机制之一，利于我国楼市长期健康平稳发展。在我国经济进入高质量发展阶段，无论是从范围，还是落实到地方，房地产税的作用不容小觑。
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