[摘要] 很少有新兴的行业像长租公寓那样可以淡定地“烧钱”。
很少有新兴的行业像长租公寓那样可以淡定地“烧钱”。
最近几条关于长租公寓的动态在网上又引发了一波讨论。备受瞩目与充满争议，是长租公寓自诞生以来的常态。
3月11日，魔方生活服务集团获得了由加拿大机构基金管理公司CDPQ领投的1.5亿美元的D轮融资，这是2019年集中式公寓领域笔大额融资。
3月4日，营商蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资。此轮融资由老虎环球基金(Tiger Global)、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投，同时，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。
作为中国连锁集中式长租公寓运营商的魔方及主打分散式长租公寓的蛋壳在2019年初相继受到资本的热捧，了解长租公寓近几年发展史的人，眼前不由地浮现“群雄逐鹿”的激烈场面。
长租公寓小史
我国自2013年首次提出建立“房地产长效机制”，“租购并举”逐渐成为新房地产时代的指导思想，建立健康可持续发展的房地产租赁市场成为房地产行业的重要目标。
长租公寓自2010年诞生以来，就以迅速扩张及激烈竞争而著称，不足10年的时间，在崛起与倒闭的浪潮中，产生四大系别，创业系、中介系、酒店系及房企系。
2010至2012年被称为长租公寓的萌芽期，面向青年租客的服务型长租公寓模式诞生了。这时期，集中式的长租公寓的代表是魔方公寓、YOU+公寓、未来域等，分散式长租公寓的代表则有自如、青客、优客逸家等。诞生于2011年5月24日的自如公寓目前已拥有70万间房源，包括9座集中式的长租公寓，估值近200亿，俨然有龙头老大的派头。
2018年8月31日，一篇《阿里P7员工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的文章在网上热传，一度把自如公寓推上火山之口。
2013至2014年是长租公寓的起步期，随着资本市场的介入，众多初创公司如魔方、新派公寓、青客、优客逸家等得到多轮投资，各种品牌公寓应运而生，如寓见、城家等。
2014年11月26日，一篇名为“雷军的新项目逆天了：让你租房更便宜，还有家的感觉”的文章刷爆朋友圈，雷军1亿元投资YOU+国际青年公寓，让这个行业瞬间站在风口浪尖上。
2015至2016年长租公寓加速发展，称之为起跑期，开发商与中介机构纷纷试水长租公寓。万科率先在个别城市布局项目，旭辉、龙湖、招商、绿城、保利等紧随其后，而中介机构我爱我家与世联行的入场，及爱上租、芒果等本地中介品牌公寓的出现促使中介系正式形成。
中介系爱上租则在四年后被创业系蛋壳公寓以2亿美元的高价收购了，造就了目前长租公寓行业有史以来的收购案。
2017至2018年，长租公寓进入扩张裂变期。2017年被称为我国长租公寓资产证券化元年，包括这种“租金贷”在内，以预期租金收入或房租贷款作为底层资产在市场上进行融资的实践流行起来。也正是从这一年开始，长租公寓开始流行“爆仓”，由2017年的4家增至11家，因此2018年又被戏称为“长租公寓爆仓年”。
规模效应与资金链的“魔咒”
爆仓的长租公寓主要是以分散式的居多，基本上都因为"租金贷"或扩张过快，资金链断裂而亡。
链家研究院前院长指出，品质前提下，5万间成为长租公寓企业生死符，但如果只谈规模会死的很惨，因为在一定品质前提下，规模最终考验的是企业的精细化运营。而对于分散式长租公寓，链家研究院前院长曾公开表示，分散式公寓可能要做到10万间房盈利情况才有可能改善。
长租公寓需要规模效应，对一些没背景的公寓来说，不扩张就会被淘汰；而快速扩张，就会导致空房率提高、入住率降低，亏得更多，所以只能不断融资。
但是，由于租房的淡旺季非常明显，即使一二线城市的流动人口非常多，在空置率还没有达到一个相对平稳的水平时，自我造血功能不足，在没办法获得投资方融资的情况下以“租金贷”的方式进行“自我融资”，是很多公司维持运营状态的无奈之举。
那个曾经因为炮轰长租公寓而涮屏互联网，我爱我家前副总裁胡景晖说，如今，资本衡量投不投运营商的标准就是规模。为了融到钱，企业不得不把规模做上去，为了做大，企业就会依靠租金贷和押金沉淀盲目扩张，大量收房，收上来的房还要重新装修、重新装备，成本不断攀升，杠杆撬得太大，运转不开，最后因现金流问题一命呜呼。
“摸着石头过河”的盈利模式
国内目前的长租公寓 利润较低，投资布局需要在10年左右，大部分长租公寓尚处于“烧钱”阶段，未实现真正的盈利，长租公寓整体 较低也是行业的痛点所在。
具有一定规模的长租公寓平台，实现盈利的途径主要是租金收入和增值服务，然而，这需要平均约 27 个月甚至更长时间才能收回一套房源的整体成本，之后才能开始盈利。
万科董事长郁亮在暂停了万科城中村改造项目“万村计划”后回应称，确实低估了万村计划的困难性，万村计划确实比想象中复杂得多，目前还没有发现做公寓能赚钱的，万科还在摸索中，会小心谨慎。
在自如公寓的CEO熊林看来，长租公寓若想要盈利，需先过三道关：服务关、规模关和增值关。“如果服务能力不过关，规模的盲目扩张反而是灾难性的，房源越多亏得越大。”而他对“规模关”设置的数字是总数100万间，单体城市20万间。
于是，无论是省市本土品牌还是连锁的大型机构，为了生存，都要不停挖掘租金收入以外的盈利模式。
目前大部分行业玩家的想法是，把房屋出租作为一个流量入口，然后在此基础上通过提供增值服务（比如提供保洁服务）盈利。而这个商业模式要想行得通，就必须先做大规模拥有业务基础，同时保证服务质量以保证一个比较低的空置率，这样才能保证出租业务本身是一个既有规模同时不亏本的生意。有了这个基础，才能把盈利任务交给增值服务。而这个最终要考验的是，长租公寓运营商的全产业链把控能力。
“钱途无量”的行业前景
在一批批的长租公寓运公司倒下后，创业者的热情有增无减，企业家磨刀霍霍，而风险资本更是以其惯有的饕餮姿势纷至沓来！
为什么创业者、企业家及风险资本前赴后继地挤进这个“无利可图”的长租公寓？
据华菁证券研究所一组数据显示，中国目前的租赁市场GMV（成交总额）为1万亿元，预计到2030年将达到5万亿元，龙头公司管理规模将超100万间。
面对这个“租赁万亿蓝海”和公认的风口上，谁愿意错过?况且，还有不断利好的行业政策。
2015年，国家开始大力支持住房租赁市场，住建部首次提出建立购租并举的住房制度，推动住房租赁规模化、专业化发展。2016年，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确提出发展住房租赁企业。2017年，党的十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
据不完全统计，仅房企方面，30房企中就有超20家房企已进军或表示将布局长租公寓。各大品牌的公寓间数预计至2020年底会超过1000万间。
3月15日，58同城、安居客与《每日经济新闻》旗下“镁刻地产”联合发布的《租房消费行为调查报告》在“2019年消费趋势”部分认为，长租公寓将迎来大洗牌。2019年仍会有众多企业布局住房租赁这个政策红利市场，包括房企系、酒店系、中介系等。此外，长租公寓的大洗牌还在进行中，“大鱼吃小鱼”现象将增加，头部长租公寓企业规模将越来越大。未来3至5年内，将有超过9成的中小品牌可能无法在竞争环境中存活。
2019年将是长租公寓的“洗牌”之年？毋庸置疑的是，行业的领跑者会进一步融合，大量的资金、人才源源不断地涌入这个行业里来，同时，各种新的技术会应用到租房领域上，互联网平台对租房的影响将会不断地上升，另一方面，政策规范、租赁市场相关法律细则的出台，都是影响着长租公寓的发展的要素。
阳江与长租公寓
前段时间，与几个朋友一起谈论长租公寓，众人基本上认为在短期内阳江还没有形成发展长租公寓的主要条件。
一个在深圳从事过长租公寓的朋友说，目前创业者、企业家及风险资本主要把目光放在北、上、广、深及租赁人口比例较高的二线城市，特别是国家政策惠及的地区，例如在2017年7月，住建部、国家发改委等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，就选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，首批开展住房租赁试点。阳江人口净流入比较少，因此，直接影响了阳江租凭市场的需求量。
一个在阳江从事房产中介行业的朋友说，虽然阳江不少楼盘的租金比较高，如在中珠在水一方的精装3房每月就需3500元以上，御景豪园的一些小两房也差不多2000元。在不久的将来，在城南，如绿地集团，保利集团及碧桂园等名企的优质房源进入租赁市场，我相信租金会更上一层楼，但是，毕竟这样的需求在阳江是相当少的，距离发展长租公寓应有的规模要求还很远。
4人间的蓝领公寓图
另一个在某楼盘做策划的朋友说，我认为在不久的将来，也许阳江以蓝领公寓为方向发展长租公寓是一个不错的切入点。目前大中城市的长租公寓主要面向的是白领，一般来说，这阶层收入的人在阳江基本上有能力购房，面向白领的长租公寓在阳江是没有市场的。但是，随着其它大城市的工业园向阳江转移，随着大企业的增多，企业对集体宿舍的居住与管理的需求将会不断增加，也许，与企业签约合作，发展面向企业集体宿舍的蓝领公寓应该有潜在的市场。
综合言之，在目前这阶段，阳江发展长租公寓的条件还没有成熟，但是，若有人能够结合本土的实际情况，乘着政策的东风，扬起创新之帆，也许还真能在“租赁万亿蓝海”里吃上螃蟹！
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