警惕，租赁或将成为新一轮房产泡沫！

数据显示，新一线城市租房需求量占需求量的20%，一线城市租房需求量占总需求量的13%。预计未来三年，在一线城市租房需求持续强劲和新一线城市租房需求全面爆发的双重引擎下，住房租赁市场成长空间广阔。

租赁需求产生在前，政策扶持紧随其后。在租赁日渐被市场认同之时，国家政策也开始向其倾斜，自2015年将公寓纳入生活服务业后，利好政策接连不断。

同策研究院首席分析师张宏伟也指出，一旦国家政策在短时间内给予大力支持，无论租赁还是买卖，都意味着行业内面临着相对较大的发展空间。

在某研究院首席分析师张波看来，影响租赁发展的因素可以形容为“四位一体”，即政策为首、租赁房源供给为体、法律法规和金融为两翼。

首先，需要通过各类地方性政策更好保障租赁市场健康发展；其次多主体共建、多渠道保障租赁房源的供应，是需要花大力气建设的；最后通过法律法规和金融两者共同保障租赁的有序化发展，包括通过法律提升承租人的“安全感”，以及大力发展资产证券化REITs等。

值得注意的是，在国家明确发展住房租赁市场特别是长期租赁的背景下，众多房企摇身一变成为“公”，做起了长租公寓的买卖。据不完全统计，目前已有20多家百强房企启动长租公寓中长期发展战略，并在长租公寓领域动作频频。

有分析人士认为，预计接下来将会有更多房企转战长租市场。

“房企在长租公寓领域布局，可以形容为不得不为之。”张波分析称，租赁作为房企下一个十年竞争的第二跑道，各大品牌房企没有任何理由放弃“参赛权”，房企布局长租公寓多是为长远发展考量，并非着眼于眼前的盈利空间。

“从布局长租公寓领域的企业来看，开发商动作更为猛烈一些。除开发商以外的参与主体大多以轻资产为主，而开发商则是轻重资产结合、重资产为主。此外，开发企业在租赁市场中争夺自己的市场份额，对于企业转型而言也是一个非常重要的方向。”张宏伟如是分析。

此外，盈利能力问题是长租公寓绕不过的话题。

“在长租公寓领域，房企的主要优势在于资金实力和品牌影响力，但存在和其他长租公寓运营方同样的困惑，即自建或收购的成本较高、资金回流周期长、率普遍偏低等问题。”张波对北京商报记者说道。

张波分析认为，未来5-10年，中国长租公寓市场份额占据租赁市场10%以上比重将是大概率事件。长租公寓万亿级市场中，龙头公司市值达到千亿规模亦值得期待。

不过，从目前来看，长租公寓市场的的确不太如人意，尤其是近两年运营方获取的房源成本往往较高，房企拿到租赁地块的成本也较高，这些因素对于长租行业的长期发展的确不利，需要在政策、税收以及资金层面给予更多倾斜。

“当下的市场不可能通过增量的开发完成租赁供应，但目前市场就是这样做的。另外，把租购并举当成以租代购，把租赁支持性政策简单等同于金融支持开发，都是租赁市场的误区。”

随着潜在住房供应越来越少，租赁人口往城市里面迁移，租赁作为一个强刚需，取决于周边配套和交通便利性等，导致今天租赁需求结构和供应结构正在发生很大的错配。

值得一提的是，大部分专家对“租赁泡沫是租赁市场发展必由”的观点持肯定态度。

张波分析称，国内租赁房源目前还远未到所谓的房源过剩，所谓的空置率较高情况的重要原因无非两个，一类是产品不对路，另一类是租金不对路。这里面很大情况可能是对于用户需求调查不够深入所致，例如在北京、上海等一线城市，大量用户租赁需求是以小户独居为主，如果市场上大量出现大面积户型则可能较难迎合用户需求。