[摘要] 按照物权法的规定,除非是城镇公共绿地、公共道路或者明示属于个人所有,否则建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,都属于业主共有。这意味着,小区大门、中庭花园、楼房外墙、电梯四壁……充斥其间的各类广告,还有车位租售、泳池外包等公共收益,都属于业主共有,业主享有对公共收益的知情权。
近日,某小区物业管理严重缺失、公共维修基金被盗等问题被业主和媒体曝光。然而,这只是物业管理纠纷的冰山一角。近年来,关于小区物业纠纷的话题不绝于耳,小区物业管理之痛已经成为一个社会问题。
按照物权法的规定,除非是城镇公共绿地、公共道路或者明示属于个人所有,否则建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,都属于业主共有。这意味着,小区大门、中庭花园、楼房外墙、电梯四壁……充斥其间的各类广告,还有车位租售、泳池外包等公共,都属于业主共有,业主享有对公共的知情权。
然而,现实里,不仅停车位、地下室等小区公共空间被蚕食,公共设施里的广告收入也是不见踪影,常常业主对照图纸和文件算出来的公共收入与物业方服务项目收支情况报告存在天壤之别,公共遭侵占问题严重。
造成此种情况的原因,首先在于物业公司的角色错位。物权法规定,物业服务企业根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。形象的说法是物业公司是拿钥匙的管家,而不是凌驾于业主之上的主人或管理者,然而管家用主人的共有空间牟利却不上交利润的做法十分普遍。
其次,由于物业纠纷常涉及多个部门,物业监管中责任不明、配合不畅等问题时有发生,这亦成为物业监管中的痛点、难点。此外,由于业主之间利益不完全统一、居民参与意识差、业主对个人权利的漠视等多种原因,导致业委会的成立一直面临困境。
小区公共收支公开与否不仅是利益之争,也是落实法律法规与公民权益的问题,加强监管刻不容缓。
首先,在小区物业管理及业委会的责权问题上,相关法规亟待完善。公共空间侵权问题,难点在于制度。投诉渠道的逼仄、职能部门的监管乏力、业主和物业官司的旷日持久,使得物业或其他侵权人的违法成本过低,而业主维权成本过高,极大地消耗着业主的热情和动力。
其次,小区业主应当成立业主委员会,针对公共区域经营性,召开业主大会,明确业委会权利职责,利用法律途径维护自身权益。这就需要管理部门出台政策,积极支持小区成立业委会,让冲突在小区内部解决,有助于社会和谐的进一步巩固。
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