[摘要] 2015年7月16日下午，由阳江房天下主办的“下半年阳江楼市如何凤凰涅槃”第九期大话地产论坛活动在阳东广博峰景销售 会议室举行。以下为奥园公园壹号吴中超在会上的发言整理。
2015年7月16日下午，由阳江房天下主办的“下半年阳江楼市如何凤凰涅槃”第九期大话地产论坛活动在阳东广博峰景销售 会议室举行。广东金世纪、凯旋豪庭、佰利庄园、御景豪园、广博峰景、奥园公园壹号、东汇城等多位业内精英参加了本次论坛活动，共同讨论阳江楼市的变化，并对阳江房地产未来的发展前景发表自己的看法。以下为奥园公园壹号吴中超在会上的发言整理。
市场特性不同 政策发力的效果不同
每个城市都有每个城市的痛苦，并不是大家看到的只有阳江楼市的发展是比较不好的，不是这样想的。譬如，大家想象中的广州是很好的，但是你也看个案，也要看区域，包括其他的城市也是一样。阳江的情况，主要是产业单一、客户单一的情况造成的。
吴总觉得每个市场都有它的特性，每个市场都有痛点，每个项目都有痛点。比如说恒大，它开盘卖了两三百套我们觉得OK，但你知道它的任务是多少吗？它的目标任务可能是700套，600套。但是阳江项目的御景豪园确实有它独特的地方，据了解是卖得很好。
阳江中产阶层人较少 政策对阳江楼市影响不大
政策对有钱人来说没所谓，他不需要贷款，下面的人怎么变怎么调，还是需要这么多钱，他们还是不会买，对阳江触动不会很大原因在这里。如果中层阶级占有人群多一点，整个消化率会加大。从这些方面来说，政策对于阳江楼市的影响不会太大。 加上虽然目前楼市政策也是层出不穷，本身三四线城市就滞后，所以政策来说，这种城市影响应该不是太大。
消费者对品牌开发商的向往程度一般
对于阳江市场来说，吴总觉得这些大品牌的进驻好的层面比坏的层面大一些，起码可以起到学习、同台较量的作用。拿保利来说，保利之前在城南已经有开发了，这么久它一直在布局，它的整个系统，它的集材、管控、营销， 有序，所以它才能在排 第二的位置。作为奥园公园壹号也好作为传统的开发商也好，相互边学习边揣摩。
其实，在阳江，购房者对品牌的概念没有这么深入，购房者就觉得哪个 方便一点，就去那边买，消费者对于品牌开发商，有没有很强的向往；但是在同样的价格上，可能会发挥一点点的品牌力，对本土的开发商来说，不管是大的竞争对手，还是小的竞争对手，重要的还是把产品的品质做上去，才会有更多购房者关注。
产品走差异化 提高自身的产品质量
今年阳江楼市确实是存在盘量增加，而成交均价下降。这种情况是由多方面造成的，其中跟风打价格战也一个因素。价格战会增强购房者的观望性。但是价格战并不是适合每一个区的，价格不是解决销量问题的好的办法。走差异化，提高自身的产品质量，让购房者发现自己产品的特色，才是应对的应有之道。譬如，奥园公园壹号6月24号开跨境电商，给阳江市民带来不同的体验，做出了自己特色的东西，也给自己走上了另外一条不错的道路。
阳江的刚需户型和传统的刚需不一样
关于市民购房，吴总有一个建议，就是要根据自身的情况，家庭人口、经济实力等方面综合去考虑。目前阳江大部分都是刚需户型，包括现在奥园公园壹号的项目之前定位也是以刚需为主。在一线城市刚需户型定位一般在70多平方米2房，80多平方米3房；而在阳江的刚需户型定位是在100-120㎡左右，阳江的刚需户型跟传统的刚需户型不一样。
前段时间在阳江也做了一个调查，吴总项目把70多㎡的户型定价在3300元/㎡，关注度不高。这种产品 、总价 、单价也 ，但是没有用，不能用传统的方法消化它，所以也给后面来的开发商一个分享，阳江的刚需是在100-120㎡左右，小户型并不吃香。
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