[摘要] 如果每年销售是30万方，可能有一千人买房，不增不多，但现在我们的供求关系已经发生了改变，以前是求多于供，托关系，现在不是，现在一个人选房，可能有五个楼盘给他选，以前根本就没有机会选的。
大话地产嘉宾 广力新城陈焜塬 图片来源：搜房网
在房地产日益激烈的竞争中，二三线城市的房地产市场已悄然兴起。近几年来，阳江房地产市场发展迅速，越来越多的外来开发商瞄准了阳江这块蛋糕。而阳春楼市的发展也是有目共睹的，那么，阳春房地产项目究竟具有哪些特点？
大话地产第4期走进阳春于3月20日正式拉开帷幕，阳春市广力置业有限公司/阳春绵登（崇福）房地产开发有限公司策划总监陈堒塬表示供求关系决定了价格。如果每年销售是30万方，可能有一千人买房，不增不多，但现在我们的供求关系已经发生了改变，以前是求多于供，托关系，现在不是，现在一个人选房，可能有五个楼盘给他选，以前根本就没有机会选的。
“以前在阳春是看地段的，路边就比较贵的，最后我们就找了一个比较便宜的园林公司，当时搞出来的效果还可以，去年是2500左右，现在是3900左右。我感觉现在的竞争是品质的竞争不是价格的竞争。”陈堒塬说，“我们是个注重园林的。对于阳春市场，有个感受特别深，两年前我来阳春，去到朝阳路，当时有很多商品房，我一开始问的时候，去看房的时候是拿一张纸，上面就有一张黑白的图，就拿那样的东西去卖房，当时看到现场只是一个空地，但是它还没建起的时候都卖了七成了。 ”
从营销角度来讲还有一点很重要，出了广告，销售量会增多，但是一放松就不会增大，所以这种举措对市场来说影响还是比较大的。比如说现在整个市场，你是不是样板房，做不做园林，你的管理是多少级，这个不是产品的问题，是市场的问题。现在为什么那么多人不买房主要还是受了降价信息的影响，打开电视说的是降价了，打开电脑房地产新闻报道的也是很多楼价都降了，有了这种心态，难卖是正常的。陈堒塬表示，市场逼着你去变，因为市场变化很大。还有就是本土的老板还没有察觉到市场的变化，其实市场的变化很早就有信息了，像畅达的老板，他们的开工面积敢于开这么多的，还有铂金湾，开工的时候就觉得这个市场是很好的，一开就可以回钱了，但是现在开工面积多，可以选择的套数多，到时候打折，就不要打折了，价钱就搞得太便宜了。 比如说铂金湾打个广告说卖2750，他们东湖卖3500都很难卖。
关于对房子选择的问题，陈堒塬则认为，因为他们是卖三千多的房子，他们是卖两千多的房子，买两千多房子的客户群，跟买三千多的客户群是不一样的。比如说买三千多的客户群，可能很多都是阳春人，是外面回来的，第二如果能买到四十到五十万的人，他们不是没有这个水平，他们已经见过这个好的水平。为什么会觉得阳春人没有好的鉴赏能力的其中一个重要原因是你们原来定位只有两千多。
关于整个政策的调控，对阳春的楼市影响大不大的问题，陈堒塬表示，阳春房价目前来讲是没有很大降价空间的，不是说像一线城市那样价格定得很高，开发商利润很高，所以他们就把利润让出来，一下子价格就降下来了，但是阳春开发商利润不是很高，所以降价也降不了多少。第二，我们的楼盘也类似，客户受到一线城市的影响观望情绪很大，看房来得的也不少，但是下订比较难，不是像2011年上半年，可能房价会涨能买就赶紧买。其实阳春的刚性需求还是很大的，都是次买房的，受调控影响不是很大。
“在很多大城市其实市区的房子根本就没有降，都是在郊区，像深圳市区内基本上都没降。但是我们阳春有个特点，政策是一个导火线，最主要是之前炒房人太多了，那个风气一打压，都不买了，像东湖二期和盛世广场以及入住率都很低，所以现在买房的人都变成刚性需求，阳春也没有外来人口，大不了住回“火柴盒”，包括很多老板也是，他们觉得这个市场在发展，但我觉得这个市场真的有问题，现在这个时候不是的时候，过了五一、十一、十八大左右，领导又要说话了，开十八大左右是楼价的。”
“现在这个情况对整个阳春房地产来说，大家看到又是城市化进展，我们又是旅游城市，这边又有很多东西，我觉得商业地产是没有问题的，但是住宅地产肯定是有影响的，而且这个影响是比较大的，相对来讲对阳江是比较大的，所以个人觉得现在阳春房地产市场是比较畸形的。”
对于阳春房地产目前处于的阶段陈堒塬用“秋末季节”这样的词来形容阳春房产的现阶段状态，商业市场的形成除了时间之外，还有本身你要具备一个硬件的条件，如果项目设计真的适合阳春人过来消费，跟红旗路差不多的话，那他肯定也过来。然后是，商业运营的团队，商业地产很讲究运营、策划、营销，跟住宅不一样，如果有好的营销团队，好的运营团队，可能整个商业会是另外一个局面，像广州有很多商场也是这样的。
在回答网友问话中，陈堒塬则表示，房地产营销和策划方面，无论是做策划还是做营销，只能是锦上添花，并不能说是雪中送炭，市场好的时候，我们能让它好卖一点，市场差的时候我们不是最差的，但是不能因此说市场不好卖的时候，以前卖八成的时候现在也能卖八成，除非是你以前卖三千八，现在卖两千八。
“就像碧桂园他们以前是做五星级的家，现在他们上市了，他们运营的方式不一样了，现在要的是销售规模要做多大，要的是量，现在的思路跟前几年的思路是不一样的，但我觉得碧桂园是走对了路，用很便宜的价格拿地，用很便宜的价格卖房。他们现在是双方面，一方面是快点卖，快点拿地。如果现在碧桂园来阳春，很多楼盘都受影响，他们不是说个口号，说只有一套两千七百八，他是全部都是两千七百八。 ”
对于广力新城和绵登新世界花园的推货情况，陈堒塬表示说，五月份广力有一百多套，绵登新城是新世界花园，差不多也有一百多套。商铺为了做旺商业气氛，计划采用返祖的形式，具体会在五月份进行招商，商铺面积有七十多方的，有些是一百多方，我们也有计划自己做一个比较高档一点的西餐厅。
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